14. ledna 2026

Splácet nebo investovat? Porovnání mimořádných splátek hypotéky vs. investování

Máte volné peníze navíc? Zjistěte, zda je výhodnější splácet hypotéku mimořádnými splátkami nebo investovat do ETF. Kompletní analýza s konkrétními čísly.

Máte hypotéku a každý měsíc vám zbývá 5 000 nebo 10 000 Kč navíc? Stojíte před klasickým dilematem: splatit dluh rychleji, nebo peníze investovat? Obě možnosti mají své výhody a správná volba závisí na několika faktorech. Pojďme se na to podívat s konkrétními čísly a reálnými výpočty.

Rychlé shrnutí (TL;DR)

Mimořádné splátky (5 000 Kč/měsíc):

Úspora: ~1,5 mil. Kč
Zkrácení: 11 let
Riziko: Žádné
Vhodné pro: Lidi, kteří chtějí jistotu a rychle bez dluhu

Investování (5 000 Kč/měsíc do ETF):

Potenciální zisk: ~5,6 mil. Kč
Zkrácení: 0 let (dluh zůstává)
Riziko: Střední až vysoké
Vhodné pro: Lidi s dlouhým horizontem a tolerancí rizika

Matematický vítěz: Investování (+4 mil. Kč)
Psychologický vítěz: Splácení (klid na duši)
Zlatá střední cesta: 50 % splácení + 50 % investování

Chcete vidět čísla pro vaši situaci? Vyzkoušejte si hypoteční kalkulačku a porovnejte obě varianty se svými vlastními parametry.

Aktuální situace na trhu (leden 2026)

Než se pustíme do výpočtů, podívejme se na aktuální úrokové sazby a očekávané výnosy:

Hypoteční sazby v ČR (leden 2026):

Fixace 1 rok: 4,2 %
Fixace 3 roky: 4,5 %
Fixace 5 let: 4,7 %
Fixace 10 let: 5,0 %

Historické výnosy investic:

MSCI World ETF (dlouhodobý průměr): 6–10 % ročně
S&P 500 (posledních 10 let): ~13 % ročně

Inflace (prognóza ČNB):

2026: 2,2 %
Dlouhodobý cíl: 2 %

Modelový příklad: Hypotéka 4 000 000 Kč

Pro naše porovnání použijeme typickou hypotéku:

Parametr	Hodnota
Výše úvěru	4 000 000 Kč
Úroková sazba	4,7 %
Doba splácení	30 let
Měsíční splátka	20 746 Kč
Celkem zaplaceno	7 468 560 Kč
Z toho úroky	3 468 560 Kč

Během 30 let zaplatíte na úrocích téměř stejnou částku jako je samotný úvěr. To je realita dlouhodobých hypoték – a přesně proto stojí za to zvážit mimořádné splátky.

Tip: Chcete vidět, kolik zaplatíte na úrocích u vaší hypotéky? Zadejte si své parametry do hypoteční kalkulačky.

Varianta A: Mimořádné splátky hypotéky

Představte si, že máte každý měsíc 5 000 Kč navíc a rozhodnete se je použít na mimořádné splátky.

Výsledky při strategii "zkrácení doby":

Ukazatel	Bez mimořádných	S 5 000 Kč měsíčně
Doba splácení	30 let	~19 let
Celkem zaplatíte	7 468 560 Kč	5 922 000 Kč
Úroky	3 468 560 Kč	1 922 000 Kč
Úspora na úrocích	—	~1 546 000 Kč

Mimořádné splátky vám ušetří přes 1,5 milionu korun a zbavíte se hypotéky o 11 let dříve.

Znáte vaše čísla? → Spočítat úsporu v kalkulačce

Výhody mimořádných splátek:

Garantovaný výnos = vaše úroková sazba (4,7 %)
Každá koruna, kterou splatíte navíc, vám ušetří přesně tolik, kolik byste jinak zaplatili na úrocích. To je garantovaný výnos bez jakéhokoli rizika.

Nulové riziko
Na rozdíl od investic se hodnota vaší hypotéky nemění. Splatíte-li 10 000 Kč, máte o 10 000 Kč menší dluh. Hned. Navždy.

Psychologická svoboda
Představte si, že místo 30 let budete bez dluhu za 19 let. To je celá dekáda bez měsíční splátky – svoboda cestovat, měnit práci, nebo jít dříve do důchodu.

Nižší náklady v důchodu
Pokud splatíte hypotéku před důchodem, budete potřebovat výrazně menší příjem na živobytí.

Varianta B: Investování do ETF

Místo mimořádných splátek investujete 5 000 Kč měsíčně do globálního ETF (např. MSCI World).

Předpoklady:

Očekávaný výnos: 8 % ročně (konzervativní odhad)
Investiční horizont: 30 let (celá doba hypotéky)
Pravidelná měsíční investice: 5 000 Kč

Výpočet složeného úročení:

Rok	Vloženo	Hodnota portfolia
5	300 000 Kč	366 000 Kč
10	600 000 Kč	914 000 Kč
15	900 000 Kč	1 734 000 Kč
20	1 200 000 Kč	2 945 000 Kč
25	1 500 000 Kč	4 764 000 Kč
30	1 800 000 Kč	~7 450 000 Kč

Po 30 letech máte portfolio v hodnotě ~7,45 milionu Kč, z toho čistý zisk je ~5,65 milionu Kč.

To je impresivní číslo – téměř 4 miliony korun více než při splácení hypotéky. Ale je to opravdu tak jednoduché?

Výhody investování:

Vyšší potenciální výnos
Historicky akciové trhy rostly rychleji než hypoteční úroky. Rozdíl mezi 8% výnosem a 4,7% úrokem se za 30 let výrazně projeví díky složenému úročení.

Likvidita
Peníze v ETF můžete prodat během několika dní. Splacená hypotéka je "zamčená" v nemovitosti – získat ji zpět můžete jen novým úvěrem.

Diverzifikace
Místo jediné nemovitosti vlastníte podíl na stovkách globálních společností. To snižuje riziko koncentrace.

Daňová výhoda
Po 3 letech držení (časový test) jsou zisky z ETF v ČR osvobozeny od daně. To zvyšuje čistý výnos.

Nevýhody investování:

Tržní riziko
Trhy mohou klesnout o 30–50 % a zůstat dole i několik let. V roce 2008 ztratil S&P 500 za rok 37 %. Dokážete se na to dívat a dál investovat?

Psychologická náročnost
Vidět portfolio v červených číslech je stresující. Mnoho investorů panikově prodá ve špatný moment a změní potenciální zisk v reálnou ztrátu.

Dluh zůstává
Po celých 30 let platíte splátku. Pokud přijdete o příjem, hypotéka nikoho nezajímá – musíte platit.

Není garantováno
Historické výnosy nejsou zárukou budoucích. Může přijít 10 let stagnace, vysoká inflace, nebo změna daňových pravidel.

Přímé porovnání: Kdo vyhrává?

Kritérium	Splácení	Investování
Úspora/Zisk	1,55 mil. Kč	5,65 mil. Kč
Riziko	Žádné	Střední–vysoké
Dluh splacen za	19 let	30 let
Likvidita	Nízká	Vysoká
Matematický vítěz	—	✓

Z čistě matematického pohledu vítězí investování, protože očekávaný výnos 8 % převyšuje úrok hypotéky 4,7 %. Rozdíl je přibližně 4 miliony Kč ve prospěch investování.

Ale pozor: Matematika předpokládá, že vydržíte investovat celých 30 let a nepanikujete při poklesu. V realitě to dokáže jen menšina investorů.

Zajímá vás přesný rozdíl u vaší hypotéky? Naše kalkulačka umí porovnat splácení vs. investování s vašimi konkrétními čísly a ukáže vám i vliv inflace.

Kdy splácet a kdy investovat?

Volte mimořádné splátky, pokud:

1. Vysoká úroková sazba
Při sazbách nad 6–7 % je splácení téměř vždy výhodnější než investování. Garantovaný výnos 6–7 % je těžké překonat i s rizikem.

2. Nízká tolerance rizika
Pokud by vás propad portfolia o 30 % připravil o spánek, investování není pro vás. Psychické zdraví je důležitější než potenciální miliony.

3. Touha po svobodě
Být bez dluhu má neskutečnou cenu. Vědomí, že vám nemovitost patří a nikdo vám ji nemůže vzít, je k nezaplacení.

4. Blížící se důchod
Pokud vám zbývá 5–10 let do důchodu, prioritou by mělo být snížení fixních nákladů. Nízká splátka (nebo žádná) vám dá větší svobodu.

Volte investování, pokud:

1. Nízká úroková sazba
Pokud máte hypotéku pod 5 % a očekáváte výnos 8–10 %, matematika je jasná. Rozdíl 3–5 % ročně se za dekády výrazně projeví.

2. Dlouhý horizont
Investování dává smysl minimálně na 15–20 let. Čím delší horizont, tím větší šance, že „přečkáte" krizová období.

3. Psychická odolnost
Dokážete se dívat na -40 % v portfoliu a neklikat na "prodat"? Pak máte šanci na dlouhodobý úspěch.

4. Finanční rezerva
Pokud máte stranou aspoň 6 měsíců výdajů, můžete si dovolit investovat. Bez rezervy je to hazard.

Zlatá střední cesta: Kombinace obou

Mnozí finanční poradci doporučují hybridní strategii:

50 % na mimořádné splátky – snižuje dluh a úroky
50 % na investice – buduje dlouhodobé bohatství

Při 5 000 Kč měsíčně:

2 500 Kč na hypotéku → zkrácení o ~5 let, úspora ~750 000 Kč
2 500 Kč na ETF → portfolio ~3,7 mil. Kč za 30 let

Co kalkulačka nezapočítává

Při rozhodování myslete i na faktory, které čísla neukážou:

Inflace pracuje pro vás

Reálná hodnota dluhu klesá každým rokem. Při 2,5% inflaci "zmizí" za 30 let téměř polovina dluhu – bez toho, aniž byste zaplatili jedinou korunu navíc.

To je argument proti mimořádným splátkám. Pokud máte hypotéku za 4,7 % a inflace je 2,5 %, váš reálný úrok je jen ~2,2 %.

Daně z investic

Výnosy nad 100 000 Kč ročně podléhají 15% dani, pokud nesplníte 3letý časový test. To může snížit váš čistý výnos o několik set tisíc.

Řešení: držte ETF minimálně 3 roky a vše je osvobozeno.

Poplatky bank

Některé banky účtují poplatky za mimořádné splátky mimo fixační období (často 5–10 % z mimořádné splátky). To výrazně snižuje úsporu.

Před mimořádnou splátkou si ověřte podmínky smlouvy.

Životní situace

Investice můžete kdykoli prodat a mít peníze za 3 dny. Splacená hypotéka je "zamčená" v nemovitosti. Pokud potřebujete rychle peníze, můžete litovat, že jste je "zamkli" do dluh.

Závěr: Matematika vs. klid na duši

Čísla říkají: Investujte

Matematicky je investování výhodnější, pokud očekávaný výnos překonává úrok hypotéky o 2–3 %. Při současných sazbách (4,5–5 %) a historických výnosech ETF (6–10 %) má investování navrch.

Rozdíl může být 4+ miliony korun za 30 let. To je důchod navíc, předčasný odchod z práce, nebo finanční svoboda pro vaše děti.